在萬億級REITs市場上，二級市場制度建設是不可或缺的一環，REITs相關指數基金也是這一環節的重中之重。

據中國基金報記者了解，多家基金公司正在積極籌備REITs指數基金，不少公司更是已經向交易所遞交申請函。   

但也有業內人士提到，REITs指數基金的推出還需要統籌考慮標的數量，是否滿足指數基金開發指引相關要求， 二級市場流動性等因素，可能距離正式推出還有一段時間，最終推出時間將取決于監管統籌安排。   

在海外市場，REITs指數基金已經成為一類較為成熟的配置工具，截至2022年9月，全球REITs ETF產品數量超過106只，規模超過992.41億美元。作為資本市場上重要的資產價格指數，未來，國內REITs指數基金的推出不僅可以為投資者提供配置一籃子REITs的投資工具，分散投資風險，優化投資組合，還可以進一步活躍REITs市場，支持REITs市場發展。

多家基金公司積極籌備REITs指數基金

在公募REITs制度建設上，指數化工具一直是監管關注的方向之一。早在去年年末，上交所就提出探索以REITs為標的的ETF產品。今年證監會發布的《關于進一步推進REITs常態化發行相關工作的通知》中也明確表示，加強二級市場建設，適時推出REITs實時指數。   

而在公募基金領域，以REITs指數為投資標的的指數產品或將漸行漸近。 

據一位基金公司人士透露，該公司已經向交易所遞交開發REITs指數基金的申請函。另一位基金公司人士也表示，其所在公司也已經遞函，行業內至少有10家以上基金公司給滬深交易所遞交申請函，但未來多少家公司能夠成功獲得授權，目前仍是未知數。 

一位基金公司投研人士也告訴記者，REITs指數基金目前仍處于頭部機構給相關監管部門寫方案，論證可行性的階段，未來推出時間不好預估。從產品形式上看，未來或是以ETF的模式推出。 

一家大型基金公司也明確表示，比較看好REITs指數化投資方向，未來該公司有計劃布局REITs指數基金。在上述基金公司看來，對于普通投資者而言，通過指數化的方式投資REITs將會更為便利，可以通過REITs指數實現一鍵布局，不需要去具體篩選單只公募REITs。

中證指數公司未來將擇機正式發布實時指數

據多位業內人士透露，未來公募REITs指數基金或有望與中證指數公司合作推出。 

事實上，早在2022年12月15日，中證指數有限公司正式對外發布中證REITs（收盤）指數。據悉，中證REITs（收盤）指數選取滬深市場中滿足一定流動性條件和上市時間要求的公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）作為指數樣本，以反映滬深市場上市REITs的整體表現。

中證指數公司稱，在REITs指數運行滿半年后，將結合市場發展情況與各方意見，研究優化REITs指數編制方案，擇機正式發布實時指數。同時，中證指數公司后續將編制發布更多細分類別指數，從不同維度與視角刻畫市場，不斷豐富完善REITs指數體系，積極服務實體經濟發展。 

還有業內人士提到，根據《指數基金開發指引》相關要求，基金管理人擬開發指數基金并在滬深交易所上市交易，其標的指數為非寬基股票指數的，應當符合指數發布時間不短于6個月、標的指數的成份證券數量不低于30只等要求。 

“按照目前公募reits的發行上市節奏，相關指數基金推出預計還需要半年或者更長的時間，最終推出節奏取決于監管統籌安排。”上述業內人士預計。 

數據顯示，截止7月14日收盤，中證REITs（收盤）指數的樣本數量共有24個，前五大重倉REITs分別為：中金普洛斯倉儲REIT、平安廣州廣河REIT、博時招商蛇口產園REIT、華安張江產業園REIT、紅土創新鹽田港REIT，前五大重倉占比50.5%，前十大重倉占比73.02%。

REITs市場流通市值或成為推出指數產品的重要考量

除了需要滿足《指數基金開發指引》相關要求，不少業內人士還提到了目前REITs二級市場流通市值對于開發指數基金的影響。 

在先鋒瑞馳基金相關人士看來，首先，公募REITs指數基金推出的前提是交易所、指數服務公司推出有代表性意義的REITs基金，目前中證REITs指數基金僅是收盤指數，在交易功能性上尚不具備條件；其次，REITs市場需要具備一定市值規模和上市標的數量。指數基金是被動型配置，其對于價格雖然是有正向的推動作用，但在REITs市場流通市值尚小的條件下，大規模推出REITs基金容易形成短期的市場沖擊，也容易造成指數基金本身的凈值波動較大，所以當前或暫時不具備推出的條件。 

紅土創新基金也表示，公募REITs指數基金推出還需待條件成熟。“首先，公募REITs產品種類需要進一步豐富，236號文中消費基礎設施類也在積極推動中，將為指數基金提供更豐富廣泛的可選標的；其次，針對已上市REITs品種，目前部分行業可選標的和配置額度都較少，需要進一步增加不同類型產品的數量；再次，伴隨首批擴募的完成，上市滿一年的產品持續裝入優質資產，將增加市場的流通容量。最后，需要進一步更加豐富穩定多源的投資人，避免市場的非理性波動。”紅土創新基金進一步分析指出。 

還有業內人士表示，目前公募REITs二級市場流通市值不大，或也在一定程度上影響指數基金的推出進度。 

“作為公募基金管理公司，必然會考慮到基金產品推出的時機，流動性是其考量的主要因素。”先鋒瑞馳基金也認同上述觀點。 從目前中證REITs（收盤）指數情況上看，截止7月14日，該指數自由流通市值合計363.02 億元，樣本最大自由流通市值65.65億元，樣本最小自由流通市值4.85億元，樣本平均自由流通市值15.13億元，樣本自由流通市值中位數9.00億元。

深交所此前發布的一份研究報告也表示，REITs ETF成功應具備四點要素：一是高度發達的REITs市場；二是包容性強、風險收益表現優異的標的指數；三是做市商能力強，流動性充裕；四是投資者眾多，高度認可REITs及其ETF產品。

指數產品有望進一步活躍REITs市場增加市場厚度

REITs指數基金無論對于公募REITs市場還是指數基金而言都有里程碑的意義。 

深交所研究表明，REITs作為重要的大類資產配置工具，運營高度市場化、信息披露充分、市場約束強，能夠有效盤活存量基礎設施，為基礎設施建設提供融資支持，促進基礎設施所在產業集群實現高質量發展。 

截至2022年6月底，世界上已有44個國家和地區推出900余只REITs產品，全球公募REITs市值約2.4萬億美元，其中美國共計發行了246只，市值約1.5萬億美元，全球占比超過50%。在亞洲地區，日本、新加坡、印度和香港等共計發行了120余只REITs，市值超過3000億美元，全球占比約12.5%。 

國內公募REITs試點正式啟航以來，截止今年7月14日，已發行了28只基礎設施REITs產品，規模合計近千億元，覆蓋基礎資產的類型豐富。 

未來，REITs ETF通過指數化的運作，一是為普通投資者提供新型投資工具，滿足投資者投資一籃子REITs的需求；二是可以分散不同類型REITs的投資風險，優化投資組合；三是通過REITs ETF進一步活躍REITs市場，更好支持REITs市場的發展。 

先鋒瑞馳基金也指出，指數基金相當于一攬子標的投資，是國際證券市場主流的投資方法之一，也是標的市場長期資金的重要來源之一，對于REITs市場的積極與重要意義是毋庸置疑的。而且隨著市場投資范圍的豐富，投資人還可以根據自身的偏好選擇“不動產REITs指數基金”、“物流倉儲類指REITs數基金”等細分指數基金產品，總體看，REITs指數基金對于REITs市場均形成正向循環。 

在未來產品布局上，深交所研究報告中建議，我國提前布局R-ETF，可從以下著手：一是探索發展公募REITs和REITs指數，適時推出相關ETF產品；二是探索和開發全球REITs ETF。 

招商基金基礎設施投資管理部專業副總監萬億則從更多細分方向上給出自己的建議。萬億稱，在品類方面，可以考慮積極創設更加豐富的REITs相關投資產品，例如以REITs實時指數為基石推出REITs指數/ETF產品等。 

在他看來，REITs衍生品市場的建設能夠進一步帶動資金實現對REITs板塊的布局，增加市場厚度。